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Lexique de la garantie de prêt

Lexique de la garantie de prêt

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  • Acompte
    Somme remise par un acheteur à un vendeur pour matérialiser un engagement (promesse de vente ou compromis de vente). L’acompte engage fermement l’acheteur qui ne pourra se rétracter sur l’achat que si des clauses suspensives prévues dans l’acte de vente se concrétisent (non octroi du prêt, malfaçons…).
  • Acte authentique
    Acte rédigé et signé en présence d’un notaire ou d’un officier public (à titre d’exemple:  l’acte de vente d’un bien immobilier).
  • Acte ou convention de nantissement
    Acte par lequel l’emprunteur donne à son créancier un bien mobilier (généralement un produit assurance-vie) en garantie financière de l’emprunt accordé. En général, l’acte de nantissement doit être signifié par huissier, et revêtu des timbres fiscaux adéquats.
  • Acte de vente
    Contrat par lequel un vendeur se dépossède de son bien au profit d’un acheteur. L’acte de vente est un acte authentique c’est-à-dire réalisé par devant notaire.
  • Acte sous seing privé
    Acte signé entre deux ou plusieurs parties sans l’intervention d’un officier public. A contrario un acte rédigé par un notaire est un acte « authentique ».
  • ADIL et ANIL
    Le Agence Départementale pour l’Information sur le Logement et l'Agence Nationale pour l’Information sur le Logement offrent aux particuliers un conseil complet et gratuit sur tous les problèmes de logement, qu’ils soient juridiques, financiers ou fiscaux.
    Conventionnées par le Ministère du logement, elles sont financées par l’Etat et les Conseils Généraux.
  • Amortissement
    Echelonnement du remboursement d’un capital sur une période donnée, soit en plusieurs mensualités consécutives (prêt classique), soit en une seule traite (prêt in fine).
  • ANAH
    L'Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat octroie, en fonction de critères spécifiques (type de logement, nature des travaux,…), à des propriétaires bailleurs ou à des locataires, des subventions leur permettant de réaliser des travaux de réhabilitation.
  • APL
    Aide consentie par les Caisses d’Allocations Familiales pour atténuer les charges des familles accédant à l’achat de leur résidence principale.
    Son attribution vient en complément d’un prêt conventionné (PC) ou d’un prêt d’Accession Sociale (PAS) et s’effectue sous conditions de ressources, après examen de critères multiples, tels que nature du logement, montant des remboursements…
  • Apport personnel
    Fonds propres disponibles à intégrer dans le financement d’un projet immobilier. L’apport personnel peut être constitué par :

    - des produits d’épargne (livrets, assurance-vie, portefeuille actions… );
    - une donation familiale;
    - la vente d’un bien (auquel cas le prêt complémentaire consenti ne sera débloqué qu’à la constitution de l’apport issu de la vente de ce bien).

    Les prêts sociaux ne sont pas considérés comme apport personnel mais bien comme des prêts.
    La réalisation d’un apport personnel témoigne de la capacité d’épargne du candidat emprunteur.

  • Assurance emprunteur

    Assurance Décès Invalidité Incapacité de travail souscrite par l’emprunteur et le co-emprunteur si ce dernier perçoit des revenus. Cette assurance est exigée par l’organisme prêteur car, en cas de décès, elle garantit le remboursement des sommes restant dues au titre du prêt ; en cas d'invalidité ou d'incapacité de travail, elle garantit le remboursement de tout ou partie des échéances sur la période considérée.
     
    L’emprunteur et le co-emprunteur doivent être assurés pendant toute la durée du prêt.
    L’assurance est souscrite en général au prorata de la participation de chacun aux revenus du ménage.
     
    Par exemple : l’emprunteur a des revenus de 35 000 euros par an, le co-emprunteur des revenus de 15 000 euros. S’ils choisissent de s’assurer pour 50 % chacun et que l’emprunteur décède, il sera impossible au co-emprunteur de supporter seul la charge d’endettement résiduelle de 50% du montant de l’échéance
    Il faut donc adapter le pourcentage en fonction des gains soit 70 % pour l’emprunteur et 30 % pour le co-emprunteur.

  • Assurance perte d'emploi
    En cas de perte d’emploi, cette assurance compense la perte de revenus du souscripteur en prenant en charge très temporairement tout ou partie du crédit. C’est une assurance chère, rarement obligatoire.
B
C
  • Cadastre
    Document dressant l’état de la propriété foncière d’un territoire, d’une commune (plan avec superficie, permettant de définir entre autres taxes le montant de la taxe foncière).
  • Cautionnement
    Convention par laquelle une personne (physique ou morale) ou un organisme s’engage à payer la dette contractée par une autre personne auprès d’un créancier, en cas de défaillance de celle-ci dans le remboursement de son prêt.
    Le cautionnement peut s’exercer à titre gratuit ou à titre onéreux.
  • Certificat de position militaire
    Pour les militaires en activité de service, ce document indique la position statutaire (militaire de carrière, sous contrat, OSC…), la durée des services accomplie, la date de fin de lien et, éventuellement la prochaine affectation.
  • Crédit revolving
    Appelé aussi crédit permanent ou renouvelable. C’est une réserve d’argent permanente mise à votre disposition après évaluation de vos revenus, qui se reconstitue au fur et à mesure de vos remboursements.
  • Co-emprunteur
    Personne physique qui participe au financement d’un emprunt et qui figure à ce titre, sur l’offre de prêt. Tenue aux mêmes obligations que l’emprunteur, elle participe solidairement au remboursement du prêt. En général, il s’agit du conjoint ou du concubin.
  • Compromis de vente
    Egalement appelé « promesse synallagmatique ». C’est un avant-contrat signé par le vendeur et l’acquéreur. Le vendeur s’engage à vendre son bien, et l’acquéreur à l’acheter. Si la vente n’est pas assortie de clauses suspensives telles que «non octroi du prêt», malfaçons, etc…, elle est considérée comme définitive.
    Le compromis peut être authentique (intervention d’un notaire) ou sous seing privé (rédigé entre les 2 parties).
  • Conditions suspensives
    Permettent de se prémunir de mauvaises surprises qui remettraient en cause la vente du bien. Elles sont indépendantes de la volonté du vendeur ou de l’acquéreur. Les conditions les plus courantes sont celles liées à l’obtention d’un prêt bancaire, la vente d’un bien immobilier permettant de constituer un apport, l’obtention d’un permis de construire, l'absence d’inscription hypothécaire sur le bien …
  • Conditions générales
    Ce sont les conditions qui s’appliquent à toutes les personnes ayant souscrit un même contrat
  • Conditions particulières
    Ce sont les conditions propres à chaque personne ayant souscrit un contrat.
  • Contrat de réservation
    Concerne généralement un achat immobilier sur plan. C’est un préalable au contrat définitif entre un vendeur (promoteur) et un acquéreur. Il est aussi appelé « contrat préliminaire ». Par son intermédiaire, le vendeur s’engage à réserver un logement à l’acquéreur selon des conditions spécifiques : prix du logement, date de livraison, description détaillée, délai d’exécution des travaux... Il est en principe réalisé par-devant notaire.
  • COS
    Fixé dans le plan local d’urbanisme (ex plan d’occupation des sols – POS), il permet de connaître la surface hors-œuvre nette pouvant être construite sur un terrain donné pour 1m² de terrain. Il est exprimé sous forme de coefficient.
    Exemple : votre terrain mesure 600 m². Le COS autorisé est de 0,35. Vous pouvez construire un logement de (600 * 0,35) = 210 m² sur votre terrain.
  • Coût total du crédit
    Ce sont les intérêts payés par l’emprunteur dans le cadre d’un crédit. C’est la différence entre le montant emprunté et le montant remboursé.
D
  • Date de fin de lien
    Pour les militaires sous contrat, c’est la date de fin de leur engagement avec l’armée (date de fin de contrat). Pour les militaires de carrière, c’est la date de limite d’âge dans le grade.
  • Délai de réflexion
    Période accordée à un emprunteur par la loi afin de lui permettre d’étudier l’offre de prêt qui lui est faite, en vue de l’accepter ou de la refuser. Pour un prêt immobilier ce délai est de 10 jours minimum à compter de la réception de l’offre par voie postale.
  • Dépôt de garantie
    Somme versée par l’acquéreur au vendeur à l’occasion d’un achat immobilier.
  • Dépôt de garantie FMGM
    Somme versée par l’emprunteur pour la garantie financière de son prêt. Ce dépôt lui sera restitué en tout ou partie lorsque le prêt sera intégralement remboursé.
  • Différé d’amortissement
    Se situe au début de la période de remboursement du prêt. Permet d’alléger les mensualités du prêt pendant cette période, en ne payant que les intérêts. En général, le différé d’amortissement concerne les constructions et la réalisation de travaux.
  • Dommage ouvrage
    Assurance souscrite par le maître d’ouvrage. Elle permet le remboursement ou l’exécution de toutes les réparations relevant de la garantie décennale sans attendre une décision de justice. Elle débute au terme de la première année qui suit la réception des travaux, et expire en même temps que la garantie décennale.
  • Disponible ou reste à vivre par part
    Montant de liquidités résiduelles après soustraction de toutes les charges d’endettement, de loyer, et autres qui permet de faire face à tous les frais de fonctionnement (alimentaires, entretiens, impôts, EDF-GDF, eau...) de la vie courante. Ce montant s’apprécie par part et par an. Pour le FMGM, la « part » considérée est différente de la part fiscale. C’est ainsi que pour une personne il est décompté deux parts, pour un couple trois parts, pour un couple et un enfant : trois parts. A partir du 4e enfant, on compte une demi-part par enfant supplémentaire.
  • Droit de préemption urbain
    Ce droit permet à une mairie d’acheter en priorité un bien mis en vente dans des zones préalablement définies.
  • Droit de mutation
    Droit exigé par l’administration fiscale en cas de changement de propriétaire d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une vente ou d’une donation. Il est perçu par le notaire pour le compte de l’Etat et des collectivités locales.
  • Durée initiale
    En cas de rachat de prêt, il s’agit de la durée du prêt ayant financé l’opération à l’origine.
E
  • Echéance
    Date à laquelle l’emprunteur s’acquitte d’une fraction du montant dû selon une périodicité prédéfinie (mensuelle, semestrielle…) par l’offre de prêt et figurant dans le tableau d’amortissement du prêt.
F
  • Frais de dossier
    Frais payés par l’emprunteur en faveur de l’organisme prêteur lors de la constitution de son dossier. Les tarifs sont variables d’un établissement à l’autre.
G
  • Garantie financière de prêt immobilier
    Pour s’assurer du remboursement du prêt immobilier qu’elle a consenti, la banque a le choix  entre plusieurs types de garantie : hypothèque, inscription de privilège de prêteur de deniers, promesse d’affectation hypothécaire, caution à titre gratuit ou onéreux, caution solidaire d’un tiers (personne physique), convention de nantissement de produit mobilier.
  • Garantie Spéciale Prêt
    Contrat d’ assurance emprunteur accessoire à un contrat de prêt. Proposée par l’AGPM, cette garantie protège votre patrimoine en assurant le règlement :

    - au prêteur, du capital restant dû  au titre du prêt en cas de décès, invalidité absolue et définitive;

    - à l’emprunteur, des échéances en cas d’incapacité temporaire et totale de travail.
    Ce contrat couvre les risques spécifiques militaires, notamment le risque de guerre. Elle est obligatoire pour un militaire en activité de service au titre du FMGM.

H
  • Hypothèque rechargeable
    L’hypothèque prise sur un bien pour garantir un premier crédit immobilier est utilisable ensuite pour garantir d’autres prêts au prorata du remboursement effectué. Ces prêts sont limités au montant de l’hypothèque initiale. La réutilisation de l’hypothèque s’appelle le «rechargement». Le remboursement partiel du premier prêt permet d’obtenir une nouvelle «surface de garantie» en vue de souscrire un nouveau prêt.
I
  • Inscription de privilège de prêteur de deniers (I.P.P.D.)
    Garantie prise par la banque qui finance votre projet immobilier et inscrite en sa faveur par le notaire au bureau de conservation des hypothèques. Elle s’applique aux biens anciens ainsi qu’aux terrains. Son coût est inférieur à celui de l’hypothèque car l’ I.P.P.D.  n’est pas soumise à publicité foncière.
  • Intérêts
    Somme d’argent due par l’emprunteur et perçue par un prêteur en contrepartie de la mise à disposition de fonds à l’emprunteur.
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  • Main levée
    Acte notarié qui met fin aux effets de l’hypothèque notamment dans le cadre d’un remboursement anticipé total de prêt. Il occasionne des frais appelés «frais de main levée».
  • Maître d’oeuvre
    C’est le professionnel (architecte, entrepreneur ou artisan) à qui est confiée l’exécution de travaux dans des conditions de délais, de qualité et de coûts fixés préalablement par un contrat
  • Maître d’ouvrage
    C’est la personne qui requiert le service d’un maitre d’œuvre pour la réalisation d’une tâche ou de travaux. C’est généralement l’utilisateur final à qui l’ouvrage est destiné.
N
  • Nantissement (convention de)
    Acte par lequel l’emprunteur donne à son créancier un bien mobilier (généralement un produit assurance-vie) en garantie financière de l’emprunt accordé.
    En général, l’acte de nantissement doit être signifié par huissier, et revêtu des timbres fiscaux adéquats.
O
  • Offre de prêt immobilier
    Document juridique qui détermine les obligations du prêteur et de l’emprunteur. Ainsi, dans l’offre de prêt sont indiqués l’identité de l’emprunteur, le bien objet de l’opération, le montant du prêt, le taux, la durée, les conditions de remboursement, l’assurance, les garanties proposées… Elle est valable 30 jours à compter de sa réception par courrier par l’emprunteur. La loi accorde un délai de réflexion incompressible de 10 jours à l’emprunteur pour  qu’il prenne pleinement  connaissance de l’offre. Après décision, l’emprunteur la retourne par voie postale à l’établissement prêteur. Si les conditions de l’offre sont acceptées par les 2 parties, elle devient un « contrat de prêt ».
P
  • PAS (Prêt d’Accession Sociale)
    C’est un prêt réglementé par l’Etat qui ouvre droit à l’aide personnalisée au logement (APL). Il ne peut financer que l’acquisition d’une résidence principale. Les conditions d’obtention de ce prêt sont soumises à divers critères concernant le type d’achat, la surface du bien, les ressources de l’emprunteur. La durée du prêt est de 10 ans minimum et 25 ans maximum.
  • Pénalités de remboursement anticipé
    Ou indemnités de remboursement anticipé (IRA). Somme perçue par l’organisme prêteur en cas de remboursement anticipé d’un prêt. Elle est fonction du type de prêt souscrit par l’emprunteur. Par exemple, il n’y a pas de pénalités de remboursement anticipé pour un prêt à taux zéro.
  • Permis de construire
    Document administratif obligatoire pour une construction ou des travaux spécifiques, il permet à l’administration de vérifier que le projet respectera bien les règles d’urbanisme en vigueur.
  • POS (Plan d’Occupation des Sols)
    Ce document définit un projet global d’urbanisme par lequel une collectivité précise comment elle souhaite voir évoluer son territoire. Il indique aussi les règles d’aménagement du territoire et le droit des sols. Ainsi, sont précisées les zones constructibles, les zones naturelles, l’occupation du sol par les transports en commun, les voies de circulation, la forme des constructions….
  • Plan local d’urbanisme
    Anciennement « plan d’occupation des sols ». Ce document définit un projet global d’urbanisme par lequel une collectivité précise comment elle souhaite voir évoluer son territoire. Il indique aussi les règles d’aménagement du territoire et le droit des sols. Ainsi, sont précisés les zones constructibles, les zones naturelles, les zones réservées à la construction, l’occupation du sol par les transports en commun, les voies de circulation, la forme des constructions….
  • Pleine propriété
    Droit composé de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien. Détenir la pleine propriété d’un bien permet de jouir de ce bien et d’en disposer sans l’intervention d’un tiers. L’usufruit permet à son titulaire d’utiliser le bien et d’encaisser les revenus du bien.
  • Prêt à échéances constantes
    Il s’agit d’un prêt à taux fixe, dont le taux et les mensualités restent identiques pendant toute la durée du prêt.
  • Prêt à échéances progressives
    Il s’agit d’un prêt à taux fixe dont les mensualités sont croissantes. Le montant des mensualités augmente chaque année selon des conditions définies lors de la signature du prêt. En général, ce type de prêt permet d’avoir des mensualités plus faibles en début de prêt.
  • Prêt amortissable
    C’est un prêt dont l’emprunteur rembourse le capital dans le temps. En payant une mensualité, l’emprunteur rembourse à la fois le capital et les intérêts du prêt.
  • Prêt Conventionné (PC)
    C’est un prêt qui permet de financer l’acquisition d’un logement neuf ou ancien, des travaux d’amélioration si ce bien est la résidence principale de l’emprunteur. Il permet aussi de financer un logement destiné à la location. La durée du prêt varie en fonction de l’opération. L’emprunteur peut bénéficier, sous certaines conditions, de l’aide personnalisée au logement.
  • Prêt fonctionnaire
    Prêt à taux bonifié réservé aux fonctionnaires.
  • Prêt in fine
    C’est un prêt dont l’emprunteur ne rembourse que les intérêts. Le capital quant à lui sera remboursé en une seule fois au terme du prêt. L’emprunteur peut aussi rembourser intérêts et capital en une seule fois à l’échéance du prêt. Les prêts relais sont souvent des prêts in fine.
  • Prêt lissé ou prêt à paliers
    En cas de pluralité de prêts, la banque peut  aménager leur remboursement en « lissant » l’ensemble des mensualités afin que la charge d’endettement reste identique sur toute la durée des prêts. Ce lissage s’effectue par la mise en place d’un ou plusieurs paliers.
  • Prêt modulable
    Prêt immobilier à taux fixe qui offre la possibilité à l’emprunteur de faire varier à la hausse ou à la baisse ses mensualités, en fonction de sa situation financière. Selon l’option choisie, hausse ou baisse des mensualités, la durée du prêt augmentera ou au contraire diminuera.
  • Prêt relais
    Prêt qui permet d’acheter un nouveau logement avant d’avoir vendu un bien dont l’emprunteur est propriétaire. Le montant du prêt relais est fonction de la valeur du bien à vendre. Le montant du prêt est toutefois plafonné de 70% à 80% de la valeur du bien en vente. Le prêt relais est d’une courte durée, puisqu’en général il est conclu pour une période maximum de 2 ans. Pendant cette période, l’emprunteur rembourse au prêteur les intérêts sous forme de mensualités, et le capital à l’échéance du prêt. L’emprunteur peut aussi rembourser intérêts et capital en une seule fois, à l’échéance du prêt.
  • Promesse d’affectation hypothécaire
    C’est l’engagement donné par l’emprunteur de permettre au prêteur d’inscrire une hypothèque sur le bien objet du prêt  en cas de défaillance de paiement. 
  • Promesse unilatérale de vente
    Contrat par lequel, un vendeur s’engage à vendre un bien à un prix déterminé. L’acheteur, quant à lui, se réserve le droit d’acheter ou de ne pas acheter ce bien, à l’issue d’un délai de réflexion fixé par les parties. Pendant ce délai de réflexion, le vendeur a interdiction de vendre le bien à une autre personne. La rédaction de la promesse unilatérale de vente se fait entre le vendeur ou « promettant » et l’acheteur ou « bénéficiaire », sans le concours d’un notaire.
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  • Remboursement par anticipation
    C’est l’action de solder un prêt avant le terme prévu dans l’offre de prêt. Il est en principe net de pénalités de remboursement en cas de vente de résidence principale suite à mutation professionnelle.
  • Résidence principale
    Pour l’administration fiscale, c’est le lieu de résidence habituel et effectif d’un contribuable et de sa famille, pendant la majeure partie de l’année. Ce logement est le centre de leurs intérêts professionnels et matériels.
  • Résidence secondaire
    Est considéré comme résidence secondaire un logement inoccupé pendant plus de 120 jours par an.
  • Résidence locative
    Bien immobilier loué à un tiers en vue d’en percevoir des revenus.
S
  • SCI (Société Civile Immobilière)
    Société civile constituée de 2 associés au minimum qui a  pour vocation de détenir des biens immobiliers. Elle peut acheter ces biens, les faire construire ou ils peuvent lui être apportés par ses associés. La SCI loue ensuite ces biens.
  • SCPI (Société Civile de Placement immobilier)
    C’est une société dont l’objet est la constitution et la gestion d’un patrimoine immobilier à usage locatif (logements ou locaux commerciaux) grâce à des capitaux apportés par des épargnants. En échange de leur épargne, ceux-ci perçoivent des revenus sur les loyers et peuvent bénéficier de plus-values sur leur capital investi.
  • Surendettement
    Est en situation de surendettement un particulier de bonne foi qui est dans l’impossibilité de faire face à ses dettes non professionnelles exigibles et à échoir (remboursements de prêts, électricité, gaz, téléphone, charges de co-propriété…). Pour traiter ces situations la loi Neiertz a mis en place des commissions de surendettement qui tentent d’établir un plan de redressement ou recommandent des mesures de redressement.
  • Surface habitable
    Selon le code de la construction, c’est la surface de plancher construite déduction faite des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines et embrasures de portes et fenêtres.
  • Synallagmatique
    Un contrat est dit synallagmatique lorsque 2 parties s’obligent réciproquement l’une envers l’autre. Les obligations d’une partie sont la contrepartie des obligations de l’autre partie.
T
  • Taux d’endettement
    C’est le rapport entre les mensualités de tous types de prêts confondus, et autres charges éventuelles (loyer, pension alimentaire… ) et les revenus nets de l’emprunteur.
  • Taux capé
    Dans le cas d’un prêt à taux révisable, la variation subie par ce dernier peut être limitée à la hausse comme à la baisse par des « bornes » ou « caps » prédéfinis.
  • Taux d’intérêt
    C’est le taux appliqué par l’organisme prêteur pour la mise à disposition des fonds dans le cadre de crédits.
  • Taux effectif global TEG
    C’est le coût total du prêt. Il se calcule à partir du taux nominal, et prend en compte tous les frais annexes, tels que frais de dossier, frais de constitution de garantie, les commissions des intermédiaires qui ont permis l’obtention du prêt, les frais fiscaux, l’assurance décès invalidité incapacité… Il doit obligatoirement figurer dans l’offre de prêt.
  • Taux fixe
    Prêt dont le taux ne varie pas pendant toute la durée du prêt.
  • Taux nominal
    Taux de base d’un prêt hors assurance, frais de dossier, etc... 
  • Taux révisable ou variable
    Taux d’intérêt susceptible d’évoluer à la hausse ou à la baisse pendant la durée d’un prêt, en fonction des variations d’un indice de référence. Le taux révisable peut être capé ou non capé.
  • Taxe d’habitation
    Taxe due par tout occupant d’un logement meublé, qu’il en soit propriétaire ou locataire, présent dans ce logement au 1er janvier de l’année d’imposition.
  • Taxe foncière ou impôt foncier
    Impôt local dû par le propriétaire, au 1er janvier de l’année d’imposition, d’un immeuble bâti ou non bâti.
U
V
  • Valeur locative
    Estimation du loyer d’un appartement, d’une maison ou de locaux professionnels.
  • VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement)
    Appelée aussi « vente sur plan ».
    Contrat signé entre un vendeur ou promoteur et un acquéreur en vue d’édifier un bien immobilier. Le vendeur vend le terrain et s’engage à y construire un immeuble en faveur de l’acquéreur, qui en devient propriétaire au fur et mesure de l’avancement des travaux.
  • Vétusté
    Dépréciation d’un bien due à son usage ou à son ancienneté qui a pour conséquence une baisse de sa valeur marchande.
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