Critères d'attribution de la garantie de prêt immobilier FMGM
Première analyse : capacité de l’emprunteur à rembourser son prêt immobilier
Cette capacité de remboursement s’apprécie en fonction de quatre critères : apport personnel et profil bancaire, profession, solvabilité et assurance.
Apport personnel et profil bancaire
Sont considérées :
- sa qualité d'épargnant : appréciée en fonction de l'âge, des revenus, des charges antérieures… ;
- l'existence d'un prêt type épargne logement (PEL, CEL, ECM) ;
- l'antériorité des relations bancaires, critère d'appréciation du comportement-client apporté par la banque ;
- la présence d'un apport personnel.
L'appréciation de l'apport personnel diffère de celui pris en compte d'une manière générale par les organismes financiers. Pour le FMGM, seul l'apport personnel en fonds propres est pris en compte.
Le taux minimum de cet apport est de :
- 10 % minimum pour une construction ;
- 5 % minimum pour une acquisition ou des travaux seuls ;
- 0% pour une renégociation ou un rachat de prêt(s) ou encore un rachat de soulte ;
- 0% sous certaines conditions.
Ce taux est calculé en rapportant le montant de l’épargne en fonds propres au coût total de l’opération (valeur nette du bien + frais annexes). Ces éléments doivent figurer sur le plan de financement établi par la banque.
Profession de l’emprunteur
La nature et l'ancienneté professionnelles sont des éléments essentiels pour apprécier le risque.- Pour les militaires, lorsque le lien au service ou la limite d'âge du grade est inférieur à la date de terme du prêt le dossier peut être présenté, selon le cas, à la commission d’attribution des garanties.
- Les revenus pris en compte :
- pour les militaires, solde métropole hors primes aléatoires ;
- pour les civils, salaires si CDI, pension, bénéfices commerciaux ou non commerciaux au prorata de l'ancienneté (33 % par année d'activité) ;
- revenus locatifs à hauteur de 70 % des loyers perçus (hors charges).
Ne sont pas retenus : les salaires des personnes en période d'essai, intérimaires ou en contrat à durée déterminée, les revenus sociaux, les pensions alimentaires perçues.
Solvabilité
Taux d’endettement : c'est le rapport entre les charges et les revenus. En fonction des revenus annuels pris en compte, il ne peut en principe excéder :- 28 % pour les revenus < 18 000 € ;
- 30 % pour les revenus > 18 000 € et < 27 000 € ;
- 32 % pour les revenus > 27 000 € et < 36 000 € ;
- 33 % pour les revenus > 36 000 €.
Seules peuvent être prises en considération les ressources régulières et durables.
D'une manière générale, tous les revenus à caractère aléatoire ne sont pas retenus (APL , frais de déplacement, indemnités Assedic…).
Nota : les pensions alimentaires versées sont déduites des revenus. Les pensions alimentaires perçues ne sont pas retenues.
Disponible par part ou « reste à vivre » :
- Ce disponible annuel par part ne peut être inférieur à 4 500 € à Paris et Ile de France et à
3 800 € en province.
Couverture d'assurance emprunteur / co-emprunteur
Les revenus pris en compte pour l’octroi du prêt doivent être couverts par un contrat d’assurance spécifique excluant tout recours à une délégation de produits d’assurance temporaire décès.
Celui-ci doit garantir :
- au prêteur, le remboursement des sommes restant dues au titre du prêt en cas de décès ou d’invalidité absolue ou définitive ;
- à l’emprunteur, le remboursement de tout ou partie des échéances sur la période considérée, en cas d’incapacité temporaire ou totale de travail.
Emprunteur et co-emprunteur doivent être assurés pendant toute la durée du prêt.
L’AGPM vous propose sa Garantie Spéciale Prêt (GSP) qui vous protège en tous temps, tous lieux, toutes circonstances contre les risques liés à votre vie privée, mais aussi à la pratique de tous les sports même extrêmes.
La GSP, couvrant le risque de guerre, est exigée par le FMGM pour l’attribution de sa garantie pour les militaires en activité.
Elle est également recommandée à toute personne (emprunteur et/ou co-emprunteur) contribuant ou non aux activités militaires, de sécurité ou de défense.
De plus, avec la GSP AGPM, l’emprunteur et le co-emprunteur peuvent s’assurer à 100 % chacun pour une couverture optimale, ou au prorata de leur participation aux revenus du ménage.
A titre d’exemple : l’emprunteur a des revenus de 35 000 euros par an, le co-emprunteur des revenus de 15 000 euros ; l’emprunteur peut s’assurer à hauteur de 70 % et le co-emprunteur à
30 % pour pouvoir faire face aux accidents éventuels de la vie.
